Mladí si priplatia za hypotéky, štát im pomôže ročne do 400€

Štát po desiatich rokoch fungovania priznal, že systém ktorý vymyslel v rámci bonifikácie úrokov hypoték, v praxi banky realizovali „rozmanito“, teda že to nevymyslel až tak dobre. Preto teraz banky vynechal z účasti a dotácie rozdá priamo mladým. Pre mladých však táto správa znamená tri nepríjemné informácií. V prvom rade si sami budú strážiť parametre úveru, aby vyhovoval nároku na pomoc od štátu a sami si budú aj musieť zadministrovať podporu štátu v daňovom priznaní.

Druhou nepríjemnou novinkou je skutočnosť, že pri hypotékach po januári 2018 budú mladí najprv platiť vyššie – teda plné – mesačné splátky a až následne si uplatnia časť zaplatených úrokov späť. splátka istiny aj úrokov tak v priebehu roka viac zaťaží ich rodinný rozpočet.

A do tretice pomoc štátu bude nižšia, ako pri doterajších pravidlách. Štát vo forme daňového odpustku preplatí po novom len 50% zo zaplatených úrokov za rok, najviac 400 eur ročne. To   34 eur na mesiac.

Ide o systémovú zmenu modelu zvýhodňovania vybraných úverov na bývanie – teda hypotéky repsk. úverov na bývanie so založením nehnuteľnosti. Základné parametre pre úvery aj cieľovú skupinu zostávajú nezmenené. Ide o úvery pre mladých do 35 rokov vo výške do 50 tisíc eur. s platom do 1,3 násobku priemernej mzdy. Hodnota úveru pritom nesmie presiahnuť 70% hodnoty nehnuteľnosti.

Roky sa vedelo o probléme

Mladí v súčasnosti môžu získať po splnení určitých podmienok štátom dotovanú hypotéku so zníženým úrokom o 3 % (2% bonifikuje štát a 1% banka). Tieto pravidlá platia od roku 2007.

Zmena modelu podpory mladých pri splácaní ich úveru na bývanie podľa ministerstva financií vyplynula z praxe. Ministerstvo priznalo, že banky si platný model podpory posledné roky upravovali, ako im vyhovovalo a v každej banke sa dotovanie úrokov prejavilo inak na výške splátky spotrebiteľa.  „Napriek tomu, že súčasný systém zvýhodnenia hypoték pre mladých umožňoval vyššiu úľavu, reálne uplatnenie nie vždy dosiahlo túto úroveň,“ uviedli úradníci ministra Petra Kažimíra v zdôvodnení úprav zákona o bankách a zákona o dani z príjmov, ktoré nastavujú nový model. A rovnako priznali, že analýzy IFP a odborníkov na hypotekárne úvery odhalili, „že nedostatočná definícia v zákone umožňovala bankám uplatniť rôzny spôsob účtovania, čo viedlo k nerovnakým hodnotám príspevku pri rovnakých podmienkach“. V preklade to znamená, že banky našli spôsob, ako si prispôsobiť model tak, aby mali z tohto politického produktu sami úžitok.

Štát a teda minister financií si do súčasnej zmeny sľubujú lepšiu adresnosť výhody pre mladých ľudí. Prečo tento problém neriešila vláda rezort financií zmenou modelu už o niekoľko rokov skôr zostáva otázkou.

Rozdielne úroky

Pri analýze IFP potvrdilo len to, na čo už roky upozorňovali médiá aj poradcovia – že model podpory je prežitý a treba ho refrešovať. Totiž samotný trh sa zásadne zmenil, hypotéky sa dnes dávajú s úrokmi od 1 do 2 %, nie s úrokom 6 až 8% čo bolo v čase schvaľovania modelu. Preto úroky na týchto štátom podporovaných hypotékach boli posledné roky výrazne vyššie ako dostávali na porovnateľné hypotéky ostatní žiadatelia. Zatiaľ, čo bežné hypotéky banky poskytovali s úrokmi pod 2% (pri zafixovaní úroku do 5 – 10 rokov už od 1 %), pri produkte pre mladých, to bolo vždy nad 3%. Pretože po odpočítaní bonifikácie by vyšiel mínusový úrok, čo zo zákona nie je možné. Skutočnosť, že úroky pri produkte podporovanom štátom sú raz tak vysoké, ako ponúkajú ostatným klientom, banky vysvetľovali rizikovosť cieľovej skupiny.

Ďalší problém bol mechanizmus , akým banky prenášali bonifikácie úrokov do splátok. Reálne existovali minimálne tri rôzny spôsoby, ako banky určovali výšku splátky. Niektoré vypočítali splátku, v ktorej už boli odpočítané uvedené 3 % bonifikácie úrokov. Mladí majiteľ hypoúveru platil de facto len úrok nad 3 % – čo boli desatiny percenta. Ďalšie odrátali hneď svoju bonifikáciu (1%) a príspevok štátu (2%) dodatočne posielali majiteľovi hypotéky v danom mesiaci na účet. Prípadne opačne.

Výsledkom bolo, že žiadatelia zdanlivo rovnakých hypoték (napríklad maximálne 50 tisíc eur na 30 rokov splácania s fixom úrokom napr. na 5 rokov ) v troch rôznych bankách mali rozdielnu mesačnú splátku aj mesačné vyčíslenie pomoci a najmä výrazne odlišnú sumu, ktorá im ešte zostáva splatiť po uplynutí piatich rokov pomoci od štátu. Rozdiely viditeľné v mesačnej splátke boli desiatky eur.

Všetci rovnaký úrok

Štát očakáva, že po novom banky nebudú deliť majiteľov hypoték na dve kategórie pri priznávaní úroku na hypotéky a všetkým mladým budú dávať rovnako nízke úroky (bez ohľadu na to či ide potenciálne o klienta s možnosťou získať zvýhodnenie od štátu). Bankové domy totiž nebudú vedieť či si majiteľ hypotéky uplatní pomoc od štátu – daňový bonus na časť zaplatených úrokov za predchádzajúci rok.

Podľa ministerstvo financií nová štátna podpora formou daňového bonusu bola vymyslená tak, aby „nedeformovala úrokové sadzby z úverov na bývanie pre mladých“. Navyše mladí človek nebude zažívať nepríjemnú zmenu, kedy mu po piatich rokoch pomoci od štátu dotáciu úrokov skončí a majiteľovi hypoúveru vyskočia splátky na vyššie sumy, prípadne je nútený vyjednávať s bankou o zreálnení svojho úroku. „Úroková sadzba, teda aj anuitná splátka úveru by mali byť rovnaké aj počas prvých piatich rokov splácania (keď sa môže uplatniť daňový bonus), aj po uplynutí týchto piatich rokov“, tvrdí ministerstvo financií.

Koľko reálne mladí ušetria?

Súčasný systém podpory – zníženia úrokov o 3 percentuálne body – znižoval splátku mladému majiteľovi hypotéky približne o 30 až 90 eur mesačne v závislosti od banky. Pri úvere 50 tisíc euro na maximálnych 30 rokov sa tak splátky pohybovali už po odpočítaní pomoci štátu na úrovni okolo 150 až 200 eur. Mnohí klienti tak vlastne ani nevedeli koľko mesačne za nich prevzal štát a banka.

Po novom štát povedal, že následne v daňovom priznaní preplatí mladým s nižšími príjmami úroky, ale najviac do 400 € za rok, mesačne teda 34 eur. A aj to až spätne v daňovom priznaní. Najväčšie debaty pri schvaľovaní nového modelu sa viedli práve o tomto limite. Časť oponentov presadzovala vyššiu hodnotu.

„Mladí dnes ušetria pri hypotekárnom úvere vo výške 50 tisíc eur vďaka štátnemu príspevku pre mladých približne 3 500 eur, zatiaľ čo po schválení nového systému podpory to bude o približne 1 700 eur menej,“ uviedol v pripomienkach z novelám zákonov poslanec Miroslav Beblavý.

Je isté, že časť mladých od nového roka dostane nižšiu pomoc ako ich rovesníci, ktorí si brali hypotéku do konca roka 2017. Na problém, že pre časť mladých sa zhoršia podmienky upozornila aj Národná banka Slovenska: „Nie je jednoznačne zrejmé, či zavedením nového inštitútu dôjde k zvýhodneniu vybraných domácností alebo nie. Napríklad pri úvere vo výške 50 tisíc € predstavujú úrokové náklady pri 2 % ročne v prvom roku úverovania približne 980 eur.“ 
Predkladateľ – ministerstvo financií tvrdí, že výška 400 euro odvodilo od priemernej hodnoty podpory, ktorá sa poskytuje dnes na trhu.

Aj odbory upozornili, že pri neskoršom zvýšení úrokových sadzieb, ktoré sa očakáva, „bude daňový bonus na zaplatené úroky určite v nižšej hodnote ako 50 % zo zaplatených úrokov a v nižšej sume, ako to bolo doposiaľ“.

Platový strop platný na celý rok

Nový model má však aj niekoľko pozitív. V prvom rade bude platový strop platný pre celý rok. Naďalej platí, že tento typ podpory je určený tým, čo zarábajú najviac 1,3 násobok priemernej mzdy na Slovensku. Nebude sa však meniť každý štvrťrok ako to bolo doposiaľ. Kým v doterajších pravidlách sa presná hodnota limitu maximálneho príjmu určovala z kvartálnej hodnoty priemernej mzdy na Slovensku, po novom to bude od celoročného priemerného hrubého platu za predchádzajúci rok.

Súčasná prax spôsobovala, že hodnota maximálne platu pre uplatnenie podpory sa menila každý štvrťrok. Zvyčajne najvyššiu hodnotu dosahovala v druhom štvrťroku (vtedy sa vychádzalo z mzdy za posledný štvrťrok predošlého roka, kedy vďaka koncoročným odmenám býva mzda citeľne vyššia ako iné štvrťroky). V praxi tak žiadaitelia, ktorí mali príjmy na hranici prípustného strop,  sa mohli v niektorej časti roka dostať do situácie, že limit nespĺňali.

Na základe predpokladov o výške mzdy na Slovensku za rok 2017 je pravdepodobné, že platový strop v roku 2018 pre uplatnenie nového bonusu na úroky hypoték bude niekde okolo hranice 1220 €.

Na relatívne zhoršenie nových podmienok najmä pre mladých žiadateľov z lokalít, kde sú najdrahšie nehnuteľnosti na Slovensku upozornili aj odbory vo svojich pripomienkach k zmenám pravidiel. Žiadali prehodnotiť, teda zvýšiť strop príjmu, pretože napríklad „priemerná hrubá mesačná mzda v Bratislavskom kraji doterajšiu hranicu stropu prekračuje, pričom životné náklady, najmä náklady na obstaranie nehnuteľnosti sú výrazne vyššie ako v ostatných krajoch.“ Podľa ministerstva financií je však 1,3 násobok platu v krajine adekvátna hranica a netreba ju meniť.

Podporované budú pôžičky od viacerých bánk

Ďalším pozitívom je, že bonus od štátu si budú môcť uplatniť na väčší počet úverov na bývanie a vo viacerých bankách. Už nebudú podporované len klasické hypotéky, ale aj úvery na bývanie so založením nehnuteľnosti. V súčasnosti medzi novoposkytnutými pôžičkami domácnostiam na bývanie práve tieto úvery už štvornásobne prevyšujú klasické hypotéky, ktoré museli byť kryté hypotekárnymi záložnými listami  (po novom krytými  dlhopismi) a poskytovali ich len banky s licenciou (má ju 8 bánk).

Na trhu je však veľa produktov, ktoré nie sú klasickými hypotékami ale úvermi na bývanie so založením nehnuteľnosti. Ponúkajú ich banky popri hypotékach alebo banky, ktoré nemajú licenciu na hypotéky (napr. Poštová banka, mBank a podobne). Tieto úvery na bývanie bude tiež štát podporovať bonusom na úroky. O bonus od štátu sa tak budú môcť uchádzať stovky a tisíce ďalších mladých ľudí.

Finančný dopad pre štát

Reálne koľko teda bude štát dávať na podporu hypoték mladých? A koľko mladých sa reálne vlastne podpora bude týkať? Podľa údajov rezortu dopravy na konci minulého roka štát dotoval hypotéku vyše 72-tisíc mladých ľudí (zahŕňa aj ľudí, čo čerpali podporu už tretí, štvrtý či piaty rok).

V priebehu roka narástol celkový počet podporovaných asi o 8 tisíc.  Reálne tak na štátnu podporu siahlo asi 12 – 15 tisíc nových mladých majiteľov hypoték (časť mladých , ktorá dovŕšili maximálnu lehotu 5 rokov čerpania štátnej bonifikácie od štátu vypadla).  A štát na ňu minul vlani použil necelých 30 miliónov eur. Len pre ilustráciu, banky evidovali na konci augusta okolo 211 tisíc zmlúv o hypotékach.

V platnom rozpočte verejnej správy sú v rámci podpory rozvoja bývania na poskytovanie štátneho príspevku k bonifikácii hypotekárnych úverov vyčlenené finančné prostriedky na rok 2017 vo výške 37 mil.  eur. Teraz sa schvaľuje nový rozpočet na rok 2018, ten odhalil koľko očakáva štát, že vyplatí v nasledujúcich rokoch.

Keďže nové pravidlá sa budú vzťahovať len na nové úvery poskytnuté od januára 2018, časť hypoték pre mladých poskytnutá do konca tohto roka pôjde ešte minimálne štyri roky podľa súčasných pravidiel. Vedľa seba budú existovať dva systémy podpory hypoték pre mladých – dobeh súčasného štátneho príspevku pre mladých (podpora je na 5 rokov) a postupný nábeh daňového bonusu.

Na podporu cez „starý doterajší model“ bonifikácie by tak budúci rok mohlo ísť približne 29 mil. € a rok neskôr už len 21 miliónov €. Táto suma bude klesať, ako budú zo štátnej podpory vypadávať tí, čo dosiahli 5-ročné lehotu podpory.

Dopad nového modelu sa prejaví až v roku 2019 (kedy si uplatnia bonus na úroky hypoték v daňových priznaniach za rok 2018). Štát odhaduje, že uplatnením bonusu príde štát v roku 2019 o približne 5,3 mil. €. To predstavuje približne 13 – 15 tisíc nových majiteľov hypoték (nie všetci si uplatnia maximálnych možných 400 euro). V ďalšom roku 2020 už počíta so znížením dane vďaka uplatňovaniu bonusu o 12,2 mil. eura, čo by mohlo predstavovať minimálne vyše 30 tisíc mladých ľudí,  ktorí využijú daňových bonus štátu na zlacnenie splácania svojho bývania.